Обследование квартир (часть 3)


Что же это такое «обследование квартиры»?

Дело не в том, что риэлторы хитрят. Они заинтересованы в том, чтобы просто продать, а то, что продукт продажи может быть с дефектом,–это их не касается.

как хитрят риэлторыИх задача – сопровождение сделки, и не более. Тут вопросы могут быть только к продавцу. Хотя на основании закона «О защите прав потребителей» вы вправе предъявить претензию, но это тоже очень непростая ситуация. Мало кто вообще пойдёт на такие траты. Нужно платить налог, нужно тратить время и когда ещё это принесёт результат?

Ситуация как в сказке: не знаю, не ведаю. К тому же, вы согласились по факту все дальнейшие издержки взять на себя.
как хитрят риэлторыТеперь коснемся юридических вопросов и оформления бумаг.
При продаже вы требовали  акт осмотра или дефектовки квартиры?
Продавец скажет, что он  ничего не знает, он оставил жильё с нормальным моральным износом, а то, что у вас сломалось – ну, это ещё доказать надо. Ключи переданы, а вы через месяц мне претензии предъявляете.
Доказать очень трудно и очень затратно.
В «сезон дождей» у вас потекла крыша– и это только начало, ведь ваша квартира на последнем этаже.  Вас уверяли, что крышу перестелили, но и  это еще не всё.
Оказывается,  напротив вашей прекрасной квартиры живёт семья алкоголиков, а они люди очень музыкальной и тонкой души, не говоря уже про наружность. Поэтому по вечерам вас ожидает бесплатный концерт или просто хоровое сопровождение. Об этом говорил ещё в своих песнях Высоцкий и это очень нервирует.

Продолжать можно и дальше. Обследование происходит не только в квартире в зависимости от её расположения.
Осматриваются также подвальные помещения, выясняется, нет ли перебоев с водой, проводятся осмотр кровли, разговоры с соседями, беседа с дворниками и пенсионерами, про ЖЭК и говорить не приходится.
Теперь задайте вопрос: у вас, при вашей занятости, есть на это время? Риэлтор будет это делать?
А ответы на все эти вопросы должны быть у вас до внесения аванса и заключения договора о сделке. Кстати, между авансом и задатком есть разница, рекомендую проконсультироваться  у юристов.

Новостройки и как их продают

Статьи про эти прекрасные дома я размещал на различных сайтах и на своей странице.
как хитрят риэлторыНовостройка быстровозводима, и это замечательно – в неделю строится примерно по три этажа, но это не основное их достоинство. Отделочными работами занимаются уже другие организации. Безусловно, что отделка в новостройках носит чисто декоративно-бутафорский характер, но об этом речь пойдет в следующей статье.
Главным преимуществом новостроек является многообразие их планировок и бонусы в виде лоджий и прочего. Дело в том, что планировки в новостройках есть на любой вкус:
Вы можете получить большую комнату или квартиру и при этом маленькую лоджию, и наоборот. У вас может быть маленькая ванная, куда поместится только душевая кабина, и при ней большая комната (если говорить про однокомнатные квартиры). Разумеется, и цены на различные варианты разные.

Процесс продажи новостройки

На этапе котлованного строительства фирма должна располагать по большому счету только техническим персоналом и машинами. Дальше при авансировании различными фирмами начинается сам процесс строительства.
Цена на данном этапе примерно 400 тысяч рублей за студию в 17 кв\м. Когда дом уже возведён и можно показывать квартиры «живьем», начинается рекламная кампания всё тех же фирм, но цена квартиры вырастает уже в полтора с лишним раза – соответственно, 600-650 тысяч рублей.
Эти цены вы и видите на билбордах и рекламных плакатах. В первую очередь, конечно же, продаются первые и последние этажи, а также квартиры с не самой лучшей планировкой.
Пока идут продажи, идёт психологическое давление: всё раскупили, у нас только этот вариант остался, и цены повысятся через неделю или завтра. Такова психологическая обработка покупателя. Он должен купить сейчас и сегодня, завтра будет
поздно.
Остальные квартиры придерживаются и продаются уже по другим ценам, как и оставшиеся, хотя можно применить к последним метод дифференциации. Просто сыграть на цене.
Таким образом, цена от начальной увеличивается в 2-2,5 раза. Таков процесс строительства и продажи нового жилья.

Процесс обследования квартиры — что делает специалист

С чего начинается  сама услуга? Это не только договор,  это в первую очередь наличие необходимой квалификации и специальностей и практического опыта, без этого никуда. В наших прекрасных квартирах, домах, коттеджах, садовых домиках и прочая очень много всего интересного– то, что скрыто от неопытных глаз простого и несведущего человека.

Впоследствии все эти проблемы становятся «наследством»  покупателя. Если не предпринять вовремя нужных мер.

как хитрят риэлторыИ так, вы заключаете договор на обследование недвижимости.
Дабы не брать греха на душу, заметим, что он не дает 100%-ной гарантии выявления всех возможных неприятностей. Но он позволит  многое и очень многое предупредить и обнаружить.
К слову, инженеру, проводящему обследование, риэлторы тоже пытаются рассказывать сказки и отвести глаза. Но только пытаются.

Обследование начинается ещё до того, как вы с риэлтором придете на объект продажи.
В зависимости от положения квартиры обследуются и подвал, и кровля. Разумеется, выясняется, кто соседи  по площадке. Посещение ЖЭКа необходимо по факту, хотя бы потому, что там можно получить информацию о платежах и о состоянии квартир и не только.
Тем, что в интернете можно найти паспорт здания и узнать, когда оно было построено, никого сейчас не удивишь. Но важно выяснить, когда проводился капитальный ремонт и был ли он,  какие работы производились.
Предварительных вопросов много, и только потом  происходит обследование квартиры.

Квартира, конечно, может быть любой и в любом состоянии, но дефекты есть всегда.
Первое уязвимое место – это коммуникации, пункты учёта и т.д.
Разумеется, каждая опция стоит своих денег и информация должна предоставляться исчерпывающая.
Состояние ванных комнат, кухонь, вентиляции.
Особое внимание  –  на входные двери и окна.
Напольные покрытия и углы примыкания, состояние потолков, переходов. Всё это фотографируется, составляется полный отчет с необходимыми пояснениями и комментариями и потом  отсылается заказчику.
И у заказчика складывается  полная картина того, где, с чем и в каких условиях ему придётся жить, если он остановит свой выбор на данной квартире или объекте недвижимости.

Услуги инженера по обследованию — за что Вы платите?

Услуги инженера по обследованию квартирПодумайте вот о чём. Когда вы готовитесь въезжать в квартиру, для вас есть только две суммы, которыми вы должны руководствоваться.
Разумеется, каждая сумма подкреплена доказательствами, фотографиями и нормативными заключениями. Как правило, «сумма на начало въезда», при условии, что у вас хорошая квартира, – в идеальном варианте, это 10-20 тысяч рублей + расходы на переезд. Сюда входит замена сантехники, услуги мастера на час и другие мелкие доработки, чтобы сделать квартиру жилой. Это и установка карнизов, сборка мебели и ее расстановка, услуги клининга и прочее.
Конечно, вы можете рассчитывать на эту сумму без обследования, но это будет надежда на лучшее.
Обследование же даст вам исключительную информацию о состоянии объекта недвижимости на данный момент. Возможно, сумма увеличится и, возможно, в разы, но это может быть основанием потребовать скидку, либо вынудить продавца устранить неисправность самому.

Пример из жизни — Оконный блок

Данная квартира находилась на третьем этаже трехэтажной сталинки. Квартира практически в идеальном состоянии и со свежим евроремонтом. Кажется, придраться не к чему. Но оказалось, есть.

Услуги инженера по обследованию квартирВ одной из комнат лежат ковры в два слоя. Зачем? Ведь на улице -5 и комната находится на солнечной стороне.
Почему на мягкой мебели лежат тёплые меховые чехлы?
Почему домашний кот так редко туда заходит, а зайдя, старается там не задерживаться?
Еврооконный блок новый, фирма Веко, это германский профиль.
Есть и балкон – небольшой и хорошо отделанный, так в чём же дело?
Правда, дверь на балкон не очень хорошо закрывается, но это ерунда, регулировка всё исправит. Таков ход мысли потенциального покупателя на осмотре квартиры. К такой же мысли его склоняет и хозяин.
Однако настрой инженера по обследованию не столь благодушный, а взгляд гораздо более внимательный. Для него разгадка ребуса становится ясна уже через несколько минут.
Дело оказалось в том, что оконный профиль был деформирован с самого начала, он плохо закрывался и принимал разные формы деформации. Впоследствии это привело к тому, что он просто выгнулся дугой и поэтому закрывался только на верхний или нижний упор. Середина этой «дуги» давала зазор в 10 мм.
Разумеется, при таком дефекте в квартире будет холодно, особенно ногам, и никакой балкон не спасёт. Потому и ковры в два слоя – чтобы тепло было.
Поэтому на хозяйке и тапки из войлока, а не простые, как у многих. К тому же в комнате висит большой телевизор, перед которым проводят много времени – отсюда и тёплые чехлы на диване и креслах, чтобы сохранить тепло. В результате перепада температур коэффициент линейного расширения скачет, поэтому появились трещины в потолке из ГКЛ возле оконного блока. Кстати, гость, возможно, и не обратит внимание, а инженер отметит, что в этой комнате потолок выглядит грязнее, чем отличается от потолка в соседней комнате.

Почему так? Спросите Вы — все элементарно:
Услуги инженера по обследованию квартирВся пыль с улицы через щель в оконном блоке летит на потолок. Значит, его придётся постоянно подкрашивать.
Теорию расширения доказывает ещё и тот факт, что углы примыкания по откосам и не только имеют видимые трещины.
В итоге: оконный блок нужно менять, а это 50 тысяч рублей и 2-3 дня ремонтных работ и не факт, что потолок после этого не треснет. После проведённых работ его точно придётся перекрашивать. Навряд ли мастера принесут пылесос, значит, предстоит большая уборка? Вот так и вырастают затраты на момент въезда в «хорошую» квартиру, незаметные на первый взгляд.

Теперь вернёмся к обследованию квартир. Здесь есть ещё один немаловажный фактор.
Само собой разумеется, что вызывать инженера на каждый заинтересовавший вас объект вы не будете. Но! Вы пригласите его на те объекты, которые вы действительно считаете подходящими для себя, а это, в свою очередь, экономия средств и денег.
Вашего времени и ваших денег.
Потому что вы уже в этот момент начнёте задавать себе правильные вопросы: насколько вам важна та или иная квартира? И не станете попусту или из-за каких-то сентиментальных соображений разбрасываться своим временем и деньгами.

Инженер по обследованию недвижимости – кто он?

Хотелось бы расставить все точки над i. Инженер по обследованию должен обладать не только опытом, но и интуицией, и теоретической базой.
Услуги инженера по обследованию квартирИнженерами могут быть люди, имеющие архитектурное образование или закончившее отделение ПГС, а также имеющие профессию инженера по эксплуатации зданий и сооружений.
Либо технические эксперты, проводящие экспертизу в сфере ремонтных и строительных работ.
И это только в теории. На практике же приходится знать намного больше. Приходится разбираться в сантехнике и видах сантехнического монтажа, в том числе и в материалах. Разбираться, понимать, и, что немаловажно, иметь опыт в ремонтно-отделочных работах. Нужны основательные знания в электромонтаже: не только в силовых сетях, но и в слаботочных системах связи – сейчас у нас много квартир оборудовано сигнализацией. А еще здесь задействованы работы по вентиляции и кондиционированию, кровельные работы…
Это далеко не весь перечень.
А системы фильтрации воды? Они тоже бывают разные и разных модификаций.
Штукатурно-малярные работы, каркасно-обшивные изделия, звукоизоляционные работы и т.д.
Немаловажную роль играют коммуникативные навыки специалиста – без этого вообще никуда.
Разумеется, что содержать такого специалиста и тем более с практическим опытом любой риэлторской конторе невыгодно, да и зачем, ведь её роль – всего лишь роль посредника и не более.
Поэтому чаще всего страдает покупатель, тратя огромные суммы на устранение неожиданных дефектов, которые при грамотном подходе можно было бы устранить, предупредить или как минимум быть к ним психологически и финансово готовым.

Цена на услуги квалифицированного специалиста начинается от 2000 рублей. Обращайтесь к нам, будем рады вам помочь!

Материалы по теме:

Виды кредитов и займов
Виды кредитов и процентных ставок Размер процентной ставки по кредиту определяет форму кредитования. Например, кредит с положительной процентной ставкой, беспроцентные кредиты и кредиты с отрицательной процентной ставкой. Так же, ...
Как проверить и настроить велокомпьютер
После установки и подключения велокомпьютера столкнулся с проблемой, не меняются показания, т.е., не работает датчик который устанавливается на переднюю вилку велосипеда. Ну и по результату моей работы решил ...
Срочный вызов электрика
Очередной #фотоотчет о работе наших мастеров. Аварийный выезд, адрес: Челябинск, Центральный район Мастер: А. Кречетов Слово мастеру: 7:30 утра, аварийный вызов электрика. - Можете приехать поскорее, сильно пахнет жженой проводкой и свет вырубился. Выехал. ...
Разговоры с умным человеком и психологом о жизни
Михаил Лобковский отвечает на вопросы которые беспокоят каждого Нам только кажется что проблемы у каждого свои, расставания с любимым человеком, стресс на работе, ребенок не слушается - на самом ...